전세계약 특약 5가지가 빠지면 보증금은 구조적으로 돌려받기 어려워집니다. '협의 후' 같은 문구가 왜 무력한지, 매매가 5억·근저당 3억·전세 2.5억 사례와 바로 쓸 수 있는 문구까지 2026 기준으로 정리했습니다.